Tym razem rozmawiamy o rynku mieszkalnictwa oraz rynku inwestycji produkcyjnych i usługowych na Pomorzu Zachodnim, ze szczególnym uwzględnieniem stolicy województwa. W dyskusji redakcyjnej wzięli udział: Jolanta Drąszkowska, prezes Neptun Developer, Piotr Mync, zastępca prezydenta miasta Szczecina, dr inż. Stefan Nowaczyk, pracownik naukowy Wydziału Budownictwa i Architektury Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, wiceprzewodniczący szczecińskiego oddziału Związku Inżynierów i Techników Budownictwa oraz Jan Zasadziński, prezes Inwest – Nieruchomości, sekretarz Północnej Izby Gospodarczej. Redakcję reprezentują: Włodzimierz Abkowicz i Magdalena Szczepkowska.

- Zacznijmy od spojrzenia ogólnego. Jakie trendy dominują dziś na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Stefan Nowaczyk: - W Polsce na 1000 osób przypada 340 mieszkań. We Francji wskaźnik ten wynosi 500 mieszkań. U nas na 1 mieszkańca przypada 19 m kw. powierzchni użytkowej, czyli jesteśmy na poziomie Białorusi i Ukrainy. Kanada ma powyżej 50 m kw. na osobę. Zakładamy, że w 2020 roku osiągniemy 35 m kw. na osobę, czyli podwoimy ten wskaźnik.

W aglomeracji szczecińskiej przeciętne mieszkanie możemy kupić za siedmioletnie średnie wynagrodzenie. W Krakowie trzeba na mieszkanie pracować 11 lat, w Warszawie – 10, a w Gorzowie – 5.

Ostatnie lata nie są dobre dla rynku mieszkaniowego. Kryzys z 2009 roku bardzo mocno przystopował inwestycje. Teraz znów buduje się duże mieszkania. Średnia powierzchnia użytkowa nowo oddanych mieszkań w kraju wynosi 79 m kw., w Szczecinie – 67. Ceny spadły, ale ostatnio znów obserwujemy trend wzrostowy, gdyż przez kilka lat budowano mniej mieszkań. Nie sadzę jednak żeby taki trend utrzymał się dłużej, a ceny po okresie wzrostu znów spadną. Statystykę nieco burzył grudzień 2012 roku, gdyż kończył się program „Rodzina na swoim” i nastąpiła wówczas większa sprzedaż.

Jolanta Drąszkowska: -Nie śledzę statystyk. Dlaczego u nas można kupić mieszkanie za mniej pensji? Pewnie dlatego, że u nas są tańsze mieszkania, a wcale nie dlatego, że są u nas niższe zarobki.

Stefan Nowaczyk: -Tak. U nas przeciętne wynagrodzenia nie są takie niskie.

- A jak sprzedają się mieszkania? Chcemy poznać głos praktyka.

Jolanta Drąszkowska: W okresie stagnacji czy też spowolnienia w gospodarce deweloper obniża ceny, i to powoduje, że mieszkania lepiej się sprzedają. Tak jest w mojej firmie. Gdy sytuacja w gospodarce się pogorszyła, nie rozpoczynałam nowych inwestycji, sprzedawałam resztki i te mieszkania, które dopiero rozpoczynamy budować. Uważam, że nie wiemy czy jest lepiej czy jest gorzej. Gdybyśmy jeszcze bardziej obniżyli ceny, to sprzedaż pewnie by wzrosła. Natomiast wpływ programu „Rodzina na swoim” na sprzedaż mieszkań był moim zdaniem minimalny.

Stefan Nowaczyk: - Dodajmy do tego, że kredytowanie jest bardziej ograniczone, co hamuje sprzedaż mieszkań.

Jolanta Drąszkowska: - Nie zgadzam się z panem. Gdy tak było i media alarmowały, że są trudności z pozyskiwaniem kredytów, przeprowadziliśmy badania i okazało się, że w porównaniu do okresu sprzed trzech lat, nabywca przy zaostrzonych kryteriach kredytowania mógł kupić średnio jedynie o 3 metry mieszkania mniej. Oznacza to, że jeśli w łagodniejszym okresie kredytowania mógł kupić mieszkanie o powierzchni 65 metrów kw., to w okresie zaostrzenia – 62 metrów kw. Czy to jest tak dużo mniej. Teraz też banki udzielają kredyty, tylko trzeba starać się o nieco mniejsze mieszkania, albo dysponować nieco większym przychodem miesięcznym, żeby mieć zdolność kredytowa. Uważam wiec, że problem ten jest zdecydowanie wyolbrzymiony.

Piotr Mync: - Wrócę jeszcze do danych ogólnych krajowych. Mamy jeden z najniższych wskaźników udziału środków przeznaczonych na wsparcie polityki mieszkaniowej w Europie, zarówno w przeliczeniu na mieszkańca, jak i w udziale w PKB. Gorzej jest tylko w Albanii. W Polsce praktycznie następuje likwidacja polityki mieszkaniowej państwa!

Uważam, że mieszkania kupowane w ramach programu „Rodzina na swoim” wcale nie stanowiły margines. W ramach programu udzielono prawie 150 000 kredytów na zakup mieszkań. Co dziesiąte mieszkanie kupowane było w ramach tego programu. Czy te pieniądze były celnie kierowane. Program ten miał taką słabość - później to trochę poprawiono - że trzeba było mieć zdolność kredytową bez uwzględnienia pomocy z tego programu. Później tą zdolność kredytową wyliczano, biorąc pod uwagę możliwość skorzystania z pomocy rodziny.

Efekty tego programu rzutują jeszcze na wyniki I półrocza b. roku, gdyż realizacja mieszkań z tego programu była finalizowana w pierwszej połowie 2013 roku.

W Szczecinie, w 2011 roku oddano 1 396 mieszkań. W 2012 roku - 1577. Z najnowszego raportu, który otrzymaliśmy w sierpniu wynika, że mieliśmy w sierpniu 600 gotowych niesprzedanych mieszkań. Średnia cena za metr kwadratowy w I kwartale 2013 r. wyniosła 4547 złotych i była niższa niż w poprzednim roku o 4 proc..

Za złe mam rządowi, że zlikwidowano program „Rodzina na swoim”. Co prawda wprowadzono program „Mieszkanie dla młodych” (MDM), ale dotyczy on wyłącznie mieszkań własnościowych. Co to oznacza dla młodych ludzi, którzy dziś mają pracę, ale za dwa lata mogą ją stracić: albo wchodzisz w kredyt hipoteczny albo nie ma dla ciebie żadnego pomysłu na mieszkanie, gdyż w takiej sytuacji gminne mieszkanie jest praktycznie niedostępne. Statystyki rządowe pokazują, że gminy rozwiązują 10 procent problemów mieszkaniowych ludzi młodych, 30 proc. kupuje mieszkania bez pomocy państwa, do 10 proc załatwiają programy Rodzina na swoim czy MDM, a pozostali wynajmują mieszkania. Tymczasem zlikwidowano pomoc państwa dla takich programów.

Rozwiązanie problemów mieszkaniowych polega na tym, by rozwijać wszystkie segmenty mieszkalnictwa: budownictwa mieszkań na wynajem, budownictwa własnościowego, socjalnego i komunalnego. Począwszy od czasów powojennych ciągle nie budujemy perspektywy, by określić termin, kiedy problem mieszkaniowy zniknie w myśl zasady: ile gospodarstw domowych – tyle mieszkań.

Stefan Nowaczyk: - W Polsce jest takie przeświadczenie, ze najważniejsza jest własność mieszkania. Na świecie większość mieszkań jest budowanych na wynajem. Zresztą wynajmujący mieszkania są bardziej mobilni. W dzisiejszym świecie przecież musimy przemieszczać się za pracą. I dobrze, że powstał pomysł Funduszu Mieszkań na Wynajem w ramach rządowego programu Polskie Inwestycje Rozwojowe, finansowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Kwota 5 miliardów złotych ma dotyczyć 20 tysięcy mieszkań na wynajem w skali kraju. To nie poprawi sytuacji, ale jest to dobry kierunek i nowa tendencja, która trzeba wziąć pod uwagę przy określaniu planów na przyszłość.

Piotr Mync: - Zgadzam się z tym, że kierunek na wynajem jest konieczny. Wyższy wskaźnik mieszkań własnościowych od nas maja tylko postradzieckie kraje nadbałtyckie, Wegry i Holandia . Ale w takiej Francji, jeżeli w gminie jest mniej niż 20 proc. mieszkań, które można porównywać do naszych mieszkań tebeesowskich i komunalnych, to gmina płaci podatek karny. Jest to po to, by gminy prowadziły politykę społecznej dostępności do mieszkań.

Dlaczego uważam, że pomoc tego nowego funduszu nie jest trafna. Z dwóch powodów: nie bardzo widzę powód, by generować nowe byty. Sądzę, że należy stworzyć taki program, który stymuluje wszystkich graczy na rynku mieszkaniowym, którzy chcą budować na wynajem. Dziś deweloperzy budują mieszkania na sprzedaż, a chodzi o to, by deweloperowi opłacało się wynajmować mieszkania.

Stefan Nowaczyk: - Które dziś często stoją puste

Piotr Mync: - Powinno się określić wysokość dochodów tych osób, dla których pomoc państwa jest przeznaczona, i nie mam tu na myśli ludzi ubogich, ale również tych o średnich dochodach. W programie rządowym mówi się o wydaniu 5 mld złotych na gotowe mieszkania, a nie na pokrycie różnicy między rentownym a nie rentownym wynajmem. To wielokrotnie zmniejsza szansę skuteczności programu.

- A czy zdecydowalibyście się państwo na prognozę: jaki będzie rynek mieszkaniowy za lat kilka?

Jolanta Drąszkowska: -Zaczynamy nowe inwestycje. Dotyczą one mieszkań powyżej 100 metrów. Z kolei w nowym projekcie przy ul. Krzywoustego będę budować małe mieszkania, przystosowując się do rynku. Zrezygnowałam z budowy mieszkań średnich. Zakładam więc na najbliższą przyszłość, że będziemy mieli z jednej strony rynek luksusu, który będzie zawsze i rynek mieszkań dla uboższych.

Piotr Mync: - W przyszłości to może być nasz dramat. Przeżyły to Niemcy. Budynki z małymi mieszkaniami stały się slumsami, gdzie nikt nie chce mieszkać. Doświadczenia krajów europejskich i Stanów Zjednoczonych potwierdzają, że najzdrowsze miasto powstaje wówczas, kiedy obok siebie mieszkają zamożni z niezamożnymi, a nie wówczas, kiedy tworzy się różne enklawy i nie ma możliwej wymiany wzorców postępowania między dziećmi – wtedy wszyscy dołują. Z jednej strony slumsy - z drugiej zaś – enklawy zamożności, gdzie będzie więcej włamań. Gdy powstają płoty, grodzone osiedla – kończy się miasto.

- No tak. Optymistycznie raczej to nie nastraja.

Stefan Nowaczyk: - Z optymizmem spoglądam na co innego. Szczecin ma duży potencjał, dlatego, że przez wiele lat niewiele się w nim działo. Teraz powstało sporo powierzchni biurowych, a w ślad za nimi pojawią się środki a więc i chęć zakupu mieszkań. Na tych powierzchniach biurowych pracować będą przede wszystkim ludzie młodzi.

Piotr Mync: - To, o czym pan mówi jest istotne. Szczecin ma to szczęście, że ponieważ TBS-y dużo budowały, to nie mogły już w pewnym momencie dostawać kredytów. Teraz „na półce” dla Szczecina leżą pieniądze na 600 mieszkań na wynajem. I one dopiero będą uruchomione. Dla tych ludzi, którzy przyjadą do biurowców - myślę, że głównie z Gorzowa, Zielonej Góry będą więc mieszkania na wynajem, ale nie rozwiążą one problemów tych, którzy dopiero zaczynają pracę. Mieszkania na wynajem wciąż będą dla nich za drogie.

- O rynku mieszkalnictwa mówiliśmy już sporo. Przejdźmy teraz do rynku inwestycji produkcyjnych , logistycznych i usługowych.

Jan Zasadziński: - Też widzę perspektywę dla Szczecina. Ta tendencja, która się zarysowała w ostatnich latach dzięki budowie powierzchni biurowej, w pewien sposób zmienia charakter gospodarki szczecińskiej. Z jednej strony szkoda stoczni szczecińskiej, z której sam się wywodzę, ale z drugiej strony rozumiem nowe tendencje.

Dyskutujemy przed nowym otwarciem unijnego finansowania 2014-2020, i dlatego liczę na to, że miasto wiele z tych środków pozyska na inwestycje, na infrastrukturę, także drogową i będzie mogło uruchamiać tzw. nowe terytoria, a takich terenów do zagospodarowania w Szczecinie mamy dużo. Takim przykładem są chociażby powstałe niedawno piękne bulwary nadodrzańskie po obu stronach Odry.

Szczecin jest predestynowany dzięki swojemu położeniu do budowy centrów logistycznych. Ma dobre położenie drogowe, kolejowe, rzeczne i morskie. To jest jeden z kierunków rozwoju. Ostatnie rozszerzenie stref ekonomicznych o wyspę Gryfia i w rejonie Skolwina, też sprzyjają działalności przemysłowej.

Jeśli zaś mówimy o usługach to głównie myślę o usługach wysokointeligentnych – obiektach biurowych, gdzie lokalizowane są różnego rodzaju centra zarządzania lub centra finansowe.

Cieszyć się też należy, że pojawia się tendencja rozwojowa przemysłu w Szczecinie i na jego obrzeżach. Mimo, że nie ma stoczni szczecińskiej, to przemysł okrętowy i gospodarka morska mimo wszystko funkcjonuje, bo buduje się w Szczecinie statki, może mniejsze, ale bardziej specjalistyczne, szkoda tylko, że nie na urządzeniach byłej stoczni.

Wracając do budownictwa pod usługi, uważam, że dobrą tendencją jest kombinacja budownictwa mieszkaniowego i usługowego. Obszary miejskie, jeśli mają zabudowę zróżnicowaną tętnią życiem przez całą dobę.

Piotr Mync: - Biurowce przy Bramie Portowej czy na Piastów dokładnie realizują to, o czym pan mówi. Z kolei przy dawnym Korabiu tworzy się enklawa, która po godzinach pracy jest zamknięta na głucho.

Jan Zasadziński: - Mówiąc o niezagospodarowanych obszarach, posłużę się przykładem terenów nadwodnych i szansach zabudowy waterfrontowej. Mam tu na myśli piękne wyspy: Łasztownię, Kępę Parnicką i Wyspę Zieloną. Jestem w posiadaniu dokumentu o ładzie przestrzennym terenów nadwodnych , połączonym z rozwojem przemysłu i turystyki autorstwa prezydenta Piotra Krzystka i obecnego tu Piotra Mynca. Wynika z niego, że powierzchnia wysp, o których wspomniałem wynosi100 hektarów. Potencjał wysp oszacowano tak: 3,4 tysiące mieszkań, 12 tys. mieszkańców, 14 tys. miejsc pracy.

Piotr Mync: - Myślę, że bulwary, o których pan wspomniał, plus zakończony biurowiec Lastadia , pokazały, że projekt ten jest realny..

- Dodajmy do tego, że niedługo dojdzie do zagospodarowania Starej Rzeźni na Łasztowni.

Piotr Mync: - Wydaje się też, że przesądzona jest budowa mostu Kłodnego. Trwają jeszcze spory między fachowcami, czy powinien on prowadzić równolegle do Trasy Zamkowej i o to, czy ma być wyższy, by ułatwić żeglowność Odry, co jest także elementem życia miasta.

Jan Zasadziński: - Miasto powinno udrażniać nowe terytoria poprzez nowe rozwiązania komunikacyjne.

Piotr Mync: - Miasto traktuje jako priorytet w nowym rozdaniu środków unijnych skomunikowanie w sensowny sposób portu i Łasztowni z lewobrzeżem Szczecina. Na dostępność do portu są osobne środki poza tymi przeznaczonymi na drogi Jest więc duża szansa, że pieniądze się znajdą. Dużą szansę na kontynuację ma też Trasa Północna, bo część pieniędzy europejskich regionu w nowym rozdaniu jest wydzielona na metropolie. Muszą to być przedsięwzięcia, które dają korzyść przynajmniej dwóm gminom. W tym przypadku mam na myśli Szczecin i Police.

- Ostatnio jakby ruszyło się z inwestorami przemysłowymi.

Piotr Mync: - W Szczecinie i regionie powstają centra logistyczne i te powierzchnie są wynajmowane. Teraz podobna sytuacja dotyczy produkcji. Powstają olbrzymie hale, które segmentowo są wynajmowane dla potrzeb produkcji różnym firmom. Takim przykładem jest KK Electronic, która uruchomiła produkcję w wynajmowanych budynkach. Mówiliśmy o nowych biurowcach. Myślę, że powinniśmy zrobić wszystko, żeby w końcu Szczecin stał na dwóch nogach: biurowej i przemysłowej.

Prezydent spotkał się niedawno ze swoją radą gospodarczą i rozmawiał o tym, co zrobić z terenami stoczniowymi. To można utrzymać na dłużej tylko w jednych rękach. Oczywiście przy tym, trzeba zapewnić tym, którzy dziś na tych terenach funkcjonują odpowiednie gwarancje.

Powiem jeszcze o specjalnych strefach ekonomicznych. Przy ul. Struga, a dokładniej mówiąc przy ul.Szymborskiej uruchomiła ostatnio produkcję firma HKL. Poprzednio usytuowała się tam już firma Garo, która rozpoczęła produkcję na początku tego roku, w najbliższym czasie rozpocznie budowę nowego zakladu firma Sanger Metal. Wspominaliśmy już dziś, że nowi inwestorzy pojawili się na Gryfii i w Skolwinie. Jest to gwarancja 1400 nowych miejsc pracy. Największy obszar SSE Trzebusz - Dunikowo jest olbrzymią inwestycją, gdzie w tej chwili budowany jest nowy węzeł komunikacyjny. Liczymy, że i tam pojawią się nowi inwestorzy przemysłowi.

Dziękujemy za udział w dyskusji.

Fot. M. Abkowicz