Inwestować z głową
Tym razem rozmawiamy o
rynku mieszkalnictwa oraz rynku inwestycji produkcyjnych i usługowych
na Pomorzu Zachodnim, ze szczególnym uwzględnieniem stolicy
województwa. W dyskusji redakcyjnej wzięli udział: Jolanta
Drąszkowska, prezes Neptun Developer, Piotr Mync,
zastępca prezydenta miasta Szczecina, dr inż. Stefan Nowaczyk,
pracownik naukowy Wydziału Budownictwa i Architektury
Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego,
wiceprzewodniczący szczecińskiego oddziału Związku Inżynierów i
Techników Budownictwa oraz Jan Zasadziński, prezes Inwest –
Nieruchomości, sekretarz Północnej Izby Gospodarczej. Redakcję
reprezentują: Włodzimierz Abkowicz i Magdalena
Szczepkowska.
- Zacznijmy od
spojrzenia ogólnego. Jakie trendy dominują dziś na rynku
budownictwa mieszkaniowego.
Stefan Nowaczyk:
- W Polsce na 1000 osób przypada 340 mieszkań. We Francji wskaźnik
ten wynosi 500 mieszkań. U nas na 1 mieszkańca przypada 19 m kw.
powierzchni użytkowej, czyli jesteśmy na poziomie Białorusi i
Ukrainy. Kanada ma powyżej 50 m kw. na osobę. Zakładamy, że w
2020 roku osiągniemy 35 m kw. na osobę, czyli podwoimy ten
wskaźnik.
W aglomeracji
szczecińskiej przeciętne mieszkanie możemy kupić za
siedmioletnie średnie wynagrodzenie. W Krakowie trzeba na mieszkanie
pracować 11 lat, w Warszawie – 10, a w Gorzowie – 5.
Ostatnie lata nie są
dobre dla rynku mieszkaniowego. Kryzys z 2009 roku bardzo mocno
przystopował inwestycje. Teraz znów buduje się duże mieszkania.
Średnia powierzchnia użytkowa nowo oddanych mieszkań w kraju
wynosi 79 m kw., w Szczecinie – 67. Ceny spadły, ale ostatnio znów
obserwujemy trend wzrostowy, gdyż przez kilka lat budowano mniej
mieszkań. Nie sadzę jednak żeby taki trend utrzymał się dłużej,
a ceny po okresie wzrostu znów spadną. Statystykę nieco burzył
grudzień 2012 roku, gdyż kończył się program „Rodzina na
swoim” i nastąpiła wówczas większa sprzedaż.
Jolanta Drąszkowska:
-Nie śledzę statystyk. Dlaczego u nas można kupić mieszkanie
za mniej pensji? Pewnie dlatego, że u nas są tańsze mieszkania, a
wcale nie dlatego, że są u nas niższe zarobki.
Stefan Nowaczyk:
-Tak. U nas przeciętne wynagrodzenia nie są takie niskie.
- A jak sprzedają
się mieszkania? Chcemy poznać głos praktyka.
Jolanta Drąszkowska:
W okresie stagnacji czy też spowolnienia w gospodarce deweloper
obniża ceny, i to powoduje, że mieszkania lepiej się sprzedają.
Tak jest w mojej firmie. Gdy sytuacja w gospodarce się
pogorszyła, nie rozpoczynałam nowych inwestycji, sprzedawałam
resztki i te mieszkania, które dopiero rozpoczynamy budować.
Uważam, że nie wiemy czy jest lepiej czy jest gorzej. Gdybyśmy
jeszcze bardziej obniżyli ceny, to sprzedaż pewnie by wzrosła.
Natomiast wpływ programu „Rodzina na swoim” na sprzedaż
mieszkań był moim zdaniem minimalny.
Stefan Nowaczyk:
- Dodajmy do tego, że kredytowanie jest bardziej ograniczone, co
hamuje sprzedaż mieszkań.
Jolanta Drąszkowska:
- Nie zgadzam się z panem. Gdy tak było i media alarmowały, że są
trudności z pozyskiwaniem kredytów, przeprowadziliśmy badania i
okazało się, że w porównaniu do okresu sprzed trzech lat,
nabywca przy zaostrzonych kryteriach kredytowania mógł kupić
średnio jedynie o 3 metry mieszkania mniej. Oznacza to, że jeśli w
łagodniejszym okresie kredytowania mógł kupić mieszkanie o
powierzchni 65 metrów kw., to w okresie zaostrzenia – 62 metrów
kw. Czy to jest tak dużo mniej. Teraz też banki udzielają kredyty,
tylko trzeba starać się o nieco mniejsze mieszkania, albo
dysponować nieco większym przychodem miesięcznym, żeby mieć
zdolność kredytowa. Uważam wiec, że problem ten jest zdecydowanie
wyolbrzymiony.
Piotr Mync: -
Wrócę jeszcze do danych ogólnych krajowych. Mamy jeden z
najniższych wskaźników udziału środków przeznaczonych na
wsparcie polityki mieszkaniowej w Europie, zarówno w przeliczeniu na
mieszkańca, jak i w udziale w PKB. Gorzej jest tylko w Albanii. W
Polsce praktycznie następuje likwidacja polityki mieszkaniowej
państwa!
Uważam, że mieszkania
kupowane w ramach programu „Rodzina na swoim” wcale nie stanowiły
margines. W ramach programu udzielono prawie 150 000 kredytów na
zakup mieszkań. Co dziesiąte mieszkanie kupowane było w ramach
tego programu. Czy te pieniądze były celnie kierowane. Program ten
miał taką słabość - później to trochę poprawiono - że
trzeba było mieć zdolność kredytową bez uwzględnienia pomocy z
tego programu. Później tą zdolność kredytową wyliczano, biorąc
pod uwagę możliwość skorzystania z pomocy rodziny.
Efekty tego programu
rzutują jeszcze na wyniki I półrocza b. roku, gdyż realizacja
mieszkań z tego programu była finalizowana w pierwszej połowie
2013 roku.
W Szczecinie, w 2011
roku oddano 1 396 mieszkań. W 2012 roku - 1577. Z najnowszego
raportu, który otrzymaliśmy w sierpniu wynika, że mieliśmy w
sierpniu 600 gotowych niesprzedanych mieszkań. Średnia cena za metr
kwadratowy w I kwartale 2013 r. wyniosła 4547 złotych i była
niższa niż w poprzednim roku o 4 proc..
Za złe mam rządowi,
że zlikwidowano program „Rodzina na swoim”. Co prawda
wprowadzono program „Mieszkanie dla młodych” (MDM), ale dotyczy
on wyłącznie mieszkań własnościowych. Co to oznacza dla młodych
ludzi, którzy dziś mają pracę, ale za dwa lata mogą ją stracić:
albo wchodzisz w kredyt hipoteczny albo nie ma dla ciebie żadnego
pomysłu na mieszkanie, gdyż w takiej sytuacji gminne mieszkanie
jest praktycznie niedostępne. Statystyki rządowe pokazują, że
gminy rozwiązują 10 procent problemów mieszkaniowych ludzi
młodych, 30 proc. kupuje mieszkania bez pomocy państwa, do 10 proc
załatwiają programy Rodzina na swoim czy MDM, a pozostali wynajmują
mieszkania. Tymczasem zlikwidowano pomoc państwa dla takich
programów.
Rozwiązanie problemów
mieszkaniowych polega na tym, by rozwijać wszystkie segmenty
mieszkalnictwa: budownictwa mieszkań na wynajem, budownictwa
własnościowego, socjalnego i komunalnego. Począwszy od czasów
powojennych ciągle nie budujemy perspektywy, by określić termin,
kiedy problem mieszkaniowy zniknie w myśl zasady: ile gospodarstw
domowych – tyle mieszkań.
Stefan Nowaczyk: - W
Polsce jest takie przeświadczenie, ze najważniejsza jest własność
mieszkania. Na świecie większość mieszkań jest budowanych na
wynajem. Zresztą wynajmujący mieszkania są bardziej mobilni. W
dzisiejszym świecie przecież musimy przemieszczać się za pracą.
I dobrze, że powstał pomysł Funduszu Mieszkań na Wynajem w ramach
rządowego programu Polskie Inwestycje Rozwojowe, finansowany przez
Bank Gospodarstwa Krajowego. Kwota 5 miliardów złotych ma dotyczyć
20 tysięcy mieszkań na wynajem w skali kraju. To nie poprawi
sytuacji, ale jest to dobry kierunek i nowa tendencja, która trzeba
wziąć pod uwagę przy określaniu planów na przyszłość.
Piotr Mync: - Zgadzam
się z tym, że kierunek na wynajem jest konieczny. Wyższy wskaźnik
mieszkań własnościowych od nas maja tylko postradzieckie kraje
nadbałtyckie, Wegry i Holandia . Ale w takiej Francji, jeżeli w
gminie jest mniej niż 20 proc. mieszkań, które można porównywać
do naszych mieszkań tebeesowskich i komunalnych, to gmina płaci
podatek karny. Jest to po to, by gminy prowadziły politykę
społecznej dostępności do mieszkań.
Dlaczego uważam, że
pomoc tego nowego funduszu nie jest trafna. Z dwóch powodów: nie
bardzo widzę powód, by generować nowe byty. Sądzę, że należy
stworzyć taki program, który stymuluje wszystkich graczy na rynku
mieszkaniowym, którzy chcą budować na wynajem. Dziś deweloperzy
budują mieszkania na sprzedaż, a chodzi o to, by deweloperowi
opłacało się wynajmować mieszkania.
Stefan Nowaczyk:
- Które dziś często stoją puste
Piotr Mync: -
Powinno się określić wysokość dochodów tych osób, dla których
pomoc państwa jest przeznaczona, i nie mam tu na myśli ludzi
ubogich, ale również tych o średnich dochodach. W programie
rządowym mówi się o wydaniu 5 mld złotych na gotowe mieszkania, a
nie na pokrycie różnicy między rentownym a nie rentownym wynajmem.
To wielokrotnie zmniejsza szansę skuteczności programu.
- A czy
zdecydowalibyście się państwo na prognozę: jaki będzie rynek
mieszkaniowy za lat kilka?
Jolanta Drąszkowska:
-Zaczynamy nowe inwestycje. Dotyczą one mieszkań powyżej 100
metrów. Z kolei w nowym projekcie przy ul. Krzywoustego będę
budować małe mieszkania, przystosowując się do rynku.
Zrezygnowałam z budowy mieszkań średnich. Zakładam więc na
najbliższą przyszłość, że będziemy mieli z jednej strony rynek
luksusu, który będzie zawsze i rynek mieszkań dla uboższych.
Piotr Mync: - W
przyszłości to może być nasz dramat. Przeżyły to Niemcy.
Budynki z małymi mieszkaniami stały się slumsami, gdzie nikt nie
chce mieszkać. Doświadczenia krajów europejskich i Stanów
Zjednoczonych potwierdzają, że najzdrowsze miasto powstaje wówczas,
kiedy obok siebie mieszkają zamożni z niezamożnymi, a nie wówczas,
kiedy tworzy się różne enklawy i nie ma możliwej wymiany wzorców
postępowania między dziećmi – wtedy wszyscy dołują. Z jednej
strony slumsy - z drugiej zaś – enklawy zamożności, gdzie będzie
więcej włamań. Gdy powstają płoty, grodzone osiedla – kończy
się miasto.
- No tak.
Optymistycznie raczej to nie nastraja.
Stefan Nowaczyk:
- Z optymizmem spoglądam na co innego. Szczecin ma duży potencjał,
dlatego, że przez wiele lat niewiele się w nim działo. Teraz
powstało sporo powierzchni biurowych, a w ślad za nimi pojawią się
środki a więc i chęć zakupu mieszkań. Na tych powierzchniach
biurowych pracować będą przede wszystkim ludzie młodzi.
Piotr Mync: -
To, o czym pan mówi jest istotne. Szczecin ma to szczęście, że
ponieważ TBS-y dużo budowały, to nie mogły już w pewnym momencie
dostawać kredytów. Teraz „na półce” dla Szczecina leżą
pieniądze na 600 mieszkań na wynajem. I one dopiero będą
uruchomione. Dla tych ludzi, którzy przyjadą do biurowców - myślę,
że głównie z Gorzowa, Zielonej Góry będą więc mieszkania na
wynajem, ale nie rozwiążą one problemów tych, którzy dopiero
zaczynają pracę. Mieszkania na wynajem wciąż będą dla nich za
drogie.
- O rynku
mieszkalnictwa mówiliśmy już sporo. Przejdźmy teraz do rynku
inwestycji produkcyjnych , logistycznych i usługowych.
Jan Zasadziński:
- Też widzę perspektywę dla Szczecina. Ta tendencja, która się
zarysowała w ostatnich latach dzięki budowie powierzchni biurowej,
w pewien sposób zmienia charakter gospodarki szczecińskiej. Z
jednej strony szkoda stoczni szczecińskiej, z której sam się
wywodzę, ale z drugiej strony rozumiem nowe tendencje.
Dyskutujemy przed nowym
otwarciem unijnego finansowania 2014-2020, i dlatego liczę na to, że
miasto wiele z tych środków pozyska na inwestycje, na
infrastrukturę, także drogową i będzie mogło uruchamiać tzw.
nowe terytoria, a takich terenów do zagospodarowania w Szczecinie
mamy dużo. Takim przykładem są chociażby powstałe niedawno
piękne bulwary nadodrzańskie po obu stronach Odry.
Szczecin jest
predestynowany dzięki swojemu położeniu do budowy centrów
logistycznych. Ma dobre położenie drogowe, kolejowe, rzeczne i
morskie. To jest jeden z kierunków rozwoju. Ostatnie rozszerzenie
stref ekonomicznych o wyspę Gryfia i w rejonie Skolwina, też
sprzyjają działalności przemysłowej.
Jeśli zaś mówimy o
usługach to głównie myślę o usługach wysokointeligentnych –
obiektach biurowych, gdzie lokalizowane są różnego rodzaju centra
zarządzania lub centra finansowe.
Cieszyć się też
należy, że pojawia się tendencja rozwojowa przemysłu w Szczecinie
i na jego obrzeżach. Mimo, że nie ma stoczni szczecińskiej, to
przemysł okrętowy i gospodarka morska mimo wszystko funkcjonuje, bo
buduje się w Szczecinie statki, może mniejsze, ale bardziej
specjalistyczne, szkoda tylko, że nie na urządzeniach byłej
stoczni.
Wracając do
budownictwa pod usługi, uważam, że dobrą tendencją jest
kombinacja budownictwa mieszkaniowego i usługowego. Obszary
miejskie, jeśli mają zabudowę zróżnicowaną tętnią życiem
przez całą dobę.
Piotr Mync: -
Biurowce przy Bramie Portowej czy na Piastów dokładnie realizują
to, o czym pan mówi. Z kolei przy dawnym Korabiu tworzy się
enklawa, która po godzinach pracy jest zamknięta na głucho.
Jan Zasadziński:
- Mówiąc o niezagospodarowanych obszarach, posłużę się
przykładem terenów nadwodnych i szansach zabudowy waterfrontowej.
Mam tu na myśli piękne wyspy: Łasztownię, Kępę Parnicką i
Wyspę Zieloną. Jestem w posiadaniu dokumentu o ładzie
przestrzennym terenów nadwodnych , połączonym z rozwojem
przemysłu i turystyki autorstwa prezydenta Piotra Krzystka i
obecnego tu Piotra Mynca. Wynika z niego, że powierzchnia wysp, o
których wspomniałem wynosi100 hektarów. Potencjał wysp oszacowano
tak: 3,4 tysiące mieszkań, 12 tys. mieszkańców, 14 tys. miejsc
pracy.
Piotr Mync: -
Myślę, że bulwary, o których pan wspomniał, plus zakończony
biurowiec Lastadia , pokazały, że projekt ten jest realny..
- Dodajmy do tego, że
niedługo dojdzie do zagospodarowania Starej Rzeźni na Łasztowni.
Piotr Mync: -
Wydaje się też, że przesądzona jest budowa mostu Kłodnego.
Trwają jeszcze spory między fachowcami, czy powinien on prowadzić
równolegle do Trasy Zamkowej i o to, czy ma być wyższy, by ułatwić
żeglowność Odry, co jest także elementem życia miasta.
Jan Zasadziński:
- Miasto powinno udrażniać nowe terytoria poprzez nowe rozwiązania
komunikacyjne.
Piotr Mync: -
Miasto traktuje jako priorytet w nowym rozdaniu środków unijnych
skomunikowanie w sensowny sposób portu i Łasztowni z lewobrzeżem
Szczecina. Na dostępność do portu są osobne środki poza tymi
przeznaczonymi na drogi Jest więc duża szansa, że pieniądze się
znajdą. Dużą szansę na kontynuację ma też Trasa Północna, bo
część pieniędzy europejskich regionu w nowym rozdaniu jest
wydzielona na metropolie. Muszą to być przedsięwzięcia, które
dają korzyść przynajmniej dwóm gminom. W tym przypadku mam na
myśli Szczecin i Police.
- Ostatnio jakby
ruszyło się z inwestorami przemysłowymi.
Piotr Mync: - W
Szczecinie i regionie powstają centra logistyczne i te powierzchnie
są wynajmowane. Teraz podobna sytuacja dotyczy produkcji. Powstają
olbrzymie hale, które segmentowo są wynajmowane dla potrzeb
produkcji różnym firmom. Takim przykładem jest KK Electronic,
która uruchomiła produkcję w wynajmowanych budynkach. Mówiliśmy
o nowych biurowcach. Myślę, że powinniśmy zrobić wszystko, żeby
w końcu Szczecin stał na dwóch nogach: biurowej i przemysłowej.
Prezydent spotkał się
niedawno ze swoją radą gospodarczą i rozmawiał o tym, co zrobić
z terenami stoczniowymi. To można utrzymać na dłużej tylko w
jednych rękach. Oczywiście przy tym, trzeba zapewnić tym, którzy
dziś na tych terenach funkcjonują odpowiednie gwarancje.
Powiem jeszcze o
specjalnych strefach ekonomicznych. Przy ul. Struga, a dokładniej
mówiąc przy ul.Szymborskiej uruchomiła ostatnio produkcję firma
HKL. Poprzednio usytuowała się tam już firma Garo, która
rozpoczęła produkcję na początku tego roku, w najbliższym czasie
rozpocznie budowę nowego zakladu firma Sanger Metal. Wspominaliśmy
już dziś, że nowi inwestorzy pojawili się na Gryfii i w
Skolwinie. Jest to gwarancja 1400 nowych miejsc pracy. Największy
obszar SSE Trzebusz - Dunikowo jest olbrzymią inwestycją, gdzie w
tej chwili budowany jest nowy węzeł komunikacyjny. Liczymy, że i
tam pojawią się nowi inwestorzy przemysłowi.
Dziękujemy za
udział w dyskusji. Fot. M. Abkowicz
|