strona główna
  Wybieramy Perły Biznesu 2019

Rozpoczyna się szesnasta edycja konkursu „Perły Biznesu”. Zgłoszenia
kandydatów przyjmujemy w dwóch kategoriach – Wydarzenie Gospodarcze
2019 i Osobowość Biznesu 2019. Organizatorem konkursu jest redakcja
„Świata Biznesu”.

DOWIEDZ SIĘ JAK ZGŁOSIĆ KANDYDATÓW DO NAGRODY>>

AKTUALNE WYDANIE
PARTNERZY
PATRONATY
PREZENTACJE
Świat Biznesu nr 10-11/2016

  HOME    Świat Biznesu nr 10-11/2016    

Mieszkaniowe trendy i owędy

O sytuacji na rynku nieruchomości rozmawiamy z Lesławem Siemaszką, właścicielem firmy Siemaszko, Piotrem Tomaszewiczem, właścicielem firmy Tomaszewicz Development, Przemysławem Wojnarowskim, analitykiem rynków nieruchomości z Instytutu Studiów Regionalnych w Szczecinie, oraz Janem Zasadzińskim, dyrektorem zarządzającym firmy Inwest Nieruchomości. Redakcję reprezentują: Magdalena Szczepkowska i Włodzimierz Abkowicz.

Jak wygląda dziś rynek mieszkaniowy?

1.Wojnarowski.jpgPrzemysław Wojnarowski: W Polsce jest ponad 14 mln mieszkań, których wartość po cenach rynkowych jest szacowana na ponad 3 biliony złotych. W 2015 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania na rynku pierwotnym przez deweloperów i inwestorów prywatnych wyniosła w kraju 147 tysięcy. Podobna była liczba wystąpień o pozwolenie na użytkowanie. W ub. roku wydano ponad 188 tysięcy pozwoleń na budowę. Trend jest rosnący, co jest pozytywnym sygnałem dla rynku. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wyniosła około 170 tysięcy. Jeśli chodzi o historię najnowszą rynku deweloperskiego, to przypomnijmy, że w 2007 roku nastąpił maksymalny wzrost cen mieszkań. Późnej obserwowaliśmy sukcesywny i długotrwały spadek. W tym okresie doszło do konsolidacji rynku deweloperów, do przejmowania słabszych podmiotów przez silniejsze lub przejmowania poszczególnych inwestycji. Było to widać także na rynku szczecińskim. Uważam, że to jest dobre zjawisko. W okresie hossy pojawiło się u nas dużo kapitału spekulacyjnego. Kapitał ten, choć postrzegany jest na ogół pejoratywnie, wcale nie ma negatywnego wpływu na rynek, wprost przeciwnie - jest ożywczy. Kapitał spekulacyjny swego czasu trafił na rynek i kiedy hossa przeszła do historii - zostało dużo rozpoczętych projektów, z których wiele zostało przejętych. Były też upadłości zwłaszcza wśród firm budowlanych. Dziś są z nami deweloperzy, którzy potrafili przetrwać trudne czasy, kiedy rynek się załamał i kiedy trzeba było bardzo mocno skupić się na oczekiwaniach klienta. Sytuację firm trochę poprawiła sprawa funduszy unijnych, które w ostatnich latach bardzo mocno stymulowały rynek.

A jak wygląda sytuacja na zachodniopomorskim rynku nieruchomości?

Przemysław Wojnarowski: Jestem bardzo zadowolony z tego, jak nasz rynek zachowywał się przez ostatnie 15 lat. Kiedy rozpoczęła się hossa nie popadliśmy w hurraoptymizm i ceny mieszkań nie poszybowały za wysoko. Ceny poszły powyżej 5 i 6 tys. zł, ale tyczyło to kilkunastu procent mieszkań. W pewnym momencie deweloperzy zaczęli projektować mniejsze mieszkania, dostosowując się do popytu i do programów rządowych. Rynek szczeciński dzięki temu, że nie było gwałtownych zmian, zachowywał się bardzo stabilnie. Kiedy nadszedł kryzys, reakcje były spokojne. Deweloperzy zachowali się elastycznie do rynku, zwiększyli liczbę promocji, w trybie indywidualnym negocjowali ceny, a nawet w trakcie inwestycji zmieniali część projektów mieszkań, po to, żeby rynek był w stanie je wchłonąć. Ale wróćmy do stanu na dziś. Dysponuję danymi ze stolicy województwa. W 2014 roku liczba pozwoleń na budowę w Szczecinie wyniosła 1800, na indywidualne mieszkalnictwo - 350, na sprzedaż lub wynajem - 1450 mieszkań. Liczby te w stosunku do lat 2012 i 2013 wykazują duże wzrosty. Mieszkań oddanych do użytkowania w 2014 r. było około 1400, indywidualnych – 300, na sprzedaż i wynajem (co kwalifikujemy jako rynek deweloperski) - 1100. Można zauważyć też, że od 2015 roku ceny po okresie spadkowym zaczynają delikatnie rosnąć.

2.Siemaszko.jpgLesław Siemaszko: Zgadzam się z moim przedmówcą, kto przebrnął ciężkie dla budownictwa mieszkaniowego czasy, w myśl zasady, co cię nie zabije, to cię wzmocni, powinien sobie dziś nieźle radzić. O tym że firmy nieźle sobie radzą, na pewno świadczy bank ziemi, czyli zasoby ziemi w posiadaniu dewelopera, które mogą być uruchomione do produkcji w różnych okresach. Taka rezerwa pozwala elastycznie planować i podejmować decyzje mieszkaniowe. I kolejna sprawa. Uważam, że nie można dopuścić do sytuacji, żeby budować tylko za obce pieniądze. Trzeba mieć swoje fundusze na okres gorszej koniunktury. Ambicją naszej firmy, którą cechuje pozytywne myślenie o Szczecinie, jest nie tylko budować dużo mieszkań. Ważna jest też ładna architektura i nowoczesne technologie. Produkt najwyższej jakości bardzo wolno się starzeje i ma bardzo stabilną cenę na rynku. Mamy świadomość, że markę buduje się bardzo długo. Są jednak i tacy deweloperzy, którzy myślą tylko o szybkim zbyciu wybudowanych nieruchomości i szybkim zysku. Tacy zazwyczaj nie trzymają standardów. Nam udało się trudny okres przejść suchą nogą, choć nie powiem, że było kolorowo. Teraz posługuję się taką maksymą, że firma deweloperska, która przetrwała 10 lat i ma skapitalizowany majątek, a do tego posiada kapitał na koncie, przetrwa długo. Natomiast firma, która przez ten okres konsumowała zdecydowaną większość swojego kapitału, nie ma racji bytu na rynku. Deweloperstwo jest ciągłym inwestowaniem i myśleniem o przyszłości. Jeśli w naszym fachu nie myśli się w kategoriach minimum 10 lat, to nie będzie się długo na rynku.

3.Zasadzinski.jpgJan Zasadziński:
Firma Inwest Nieruchomości działa głównie na poprzemysłowych terenach dawnej stoczni rzecznej Odra w Szczecinie. W pewnym momencie naszym celem stała się tzw. zabudowa waterfrontowa, związana ze zwróceniem Szczecina w stronę Odry. Kilka lat temu doczekaliśmy się uchwalenia miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego. Od tego czasu trochę się on zestarzał, teraz pracujemy nad jego zmianą, m.in. nad podniesieniem wysokości tzw. zabudowy na Wyspie Zielonej i Kępie Parnickiej. Chcemy też uzgodnić wspólne działania z władzami miasta na rzecz lepszego skomunikowania tych terenów z lewobrzeżnym Szczecinem. Liczę, że w ciągu dwóch – trzech lat powstaną mostki przez Odrę. Wydaje mi się, że kładka piesza naprzeciwko Dworca Głównego też będzie stosunkowo łatwa do zrealizowania. Na terenie, którym zarządzamy, można nawet zlokalizować port rzecznych statków pasażerskich. Znaleźliśmy dla realizacji naszych celów inwestora strategicznego w postaci firmy Budnex z Gorzowa Wielkopolskiego. Jest to znaczący deweloper w Polsce, znany w naszym województwie dzięki rozbudowie byłego ośrodka wypoczynkowego Stoczni Szczecińskiej Porta Mare w Dziwnówku. Firma ta po wejściu do Szczecina zakupiła tereny, m.in. na Nowym Mieście, gdzie między innymi buduje firma Siemaszko, zaś firma Alsecco zakończyła swoją inwestycję.

Przemysław Wojnarowski: Na Nowym Mieście, na terenie dawnych terenów powojskowych, w regionie ulic Kusocińskiego, Narutowicza i alei Piastów, jest obecnie oferowanych najwięcej w Szczecinie, bo ponad 1300 mieszkań. Drugim miejscem pod względem liczby są Gumieńce, gdzie oddawany jest kompleks 870 mieszkań przy dawnej cukrowni.

4.Toamszewicz.jpgPiotr Tomaszewicz: Dziś mamy trzy grupy klientów. Osoby, które szukają mieszkań, bo mają nadmiar środków. Nie widzą lepszych inwestycji, więc kupują mieszkania na wynajem, a takie najlepsze są w centrum miasta. Przykładem na to jest inwestycja firmy Siemaszko w al. Powstańców Wielkopolskich, położonej blisko Pomorskiego Uniwersytetu Medycznego, gdzie są studenci z zagranicy, którzy płacą dobrze i systematycznie. Druga grupa klientów to są osoby, które kupują tańsze mieszkania na obrzeżach miasta dla siebie. Jest też trzecia grupa - ludzie, którzy kupują większe mieszkania, nieco dalej od centrum. Cieszą się ciszą i dobrym dojazdem. Kupują te mieszkania, bo ich na to stać. Mają jednak równocześnie mieszkania dla swojego użytku w centrum.

Jan Zasadziński: Mówiąc o rynku nieruchomości, musimy pamiętać, że są prognozy, które zapowiadają, że liczba mieszkańców Szczecina będzie spadać.

Przemysław Wojnarowski:
Długoterminowa perspektywa dla Szczecina zakłada, że do 2050 r. ubędzie 80-100 tysięcy mieszkańców. Dziś w Szczecinie jest około 170 tys. gospodarstw domowych i tyle samo wynosi zasób mieszkaniowy. W 2013 r. doszło pod tym względem do wyrównania. Tak więc statystycznie zostały zaspokojone potrzeby mieszkaniowe szczecińskich gospodarstw domowych.

Lesław Siemaszko: No tak, ale część ludzi jeździ mercedesem, ale część jeszcze syrenką. Teraz liczyć się będzie standard wykonania.

Jan Zasadziński: Najprawdopodobniej będziemy dochodzić do tego, że bogate gospodarstwa domowe będą mieć co najmniej dwa mieszkania: jedno w śródmieściu i duże lokum w spokojnej dzielnicy. I tu będzie wymagana wysoka jakość wykonania.

Lesław Siemaszko:
Są ludzie, którzy chcą mieszkać w bardzo dobrych warunkach – mieć świetną lokalizację i doskonały standard. Obserwujemy, że ludzie z kapitałem przenoszą się do centrum, ponieważ centrum oferuje im bardzo dużo atrakcji.

Ale, o czym już wspominaliśmy, budują panowie w centrum wiele mieszkań na wynajem dla studentów.

Lesław Siemaszko: W naszych budynkach na Powstańców Wielkopolskich są całe klatki na wynajem. Mieszka w nich bardzo dużo młodzieży. Mieszkania kupują też rodzice dla studiujących pociech.

Piotr Tomaszewicz:
Moja najnowsza inwestycja powstaje na Powstańców Wielkopolskich, gdzie na niedużej działce chcę wybudować 18 mieszkań i dwa apartamentowce po 100 m2 z tarasem. Dla każdego mieszkania będzie oczywiście miejsce w garażu. Zastanawiam się nad tym, czy tego budynku nie przeznaczyć w całości jako inwestycję na wynajem.

A nie obawiają się panowie decyzji o 20-proc. wkładzie własnym przy udzielaniu kredytu hipotecznego, który będzie obowiązywał od przyszłego roku.

Piotr Tomaszewicz: 20 proc. wkładu własnego przy kredycie to będzie katastrofa dla młodych ludzi, którzy nie mają pieniędzy na zakup mieszkania. Oczywiście wpłynie to na spadek popytu na mieszkania. Sądzę, że długo ta zasada się nie utrzyma.

Jan Zasadziński: W Polsce mamy problem z tym, że nie ma jednolitych długofalowych przepisów i zasad finansowania skierowanych dla młodych rodzin. Niestety, mamy taką tendencję, że każdy nowy rząd ma inny punkt widzenia. Teraz pojawia się program Mieszkanie Plus. Brak ciągłości przepisów jest naszą bolączką.

Lesław Siemaszko: Ja z kolei uważam, że system kredytowania i podnoszenia poprzeczki jest właściwy. Tylko poprzez to można uniknąć pułapki z lat 2007 i 2008 r., kiedy dawano ludziom kredyty praktycznie „na dowód”. Nie sprawdzano zdolności kredytowej. Mieszkanie w polityce państwa jest największym zastawem hipotecznym na każdy kredyt czy jakiekolwiek inne zapożyczenie się i powinno stanowić nienaruszalny kapitał. Pan Wojnarowski przytoczył taką liczbę, że wartość majątku w mieszkaniach wynosi w Polsce 3 biliony złotych, przypomnę, że jednoroczne PKB wynosi 1 bilion złotych. Ustawienie 20-proc. poprzeczki będzie miało ograniczenie, ale tylko w jednym sektorze – w mieszkaniach dla młodych. W Polsce bardzo silne jest przyzwyczajenie do własności. Uważam, że mimo wszystko model docelowy w Polsce będzie wyglądał tak. Bogaci ludzie będą kupować nieruchomości o wysokiej jakości w atrakcyjnych miejscach, które w długim okresie nie stracą na wartości. Obok zaś wzrośnie liczba budowanych mieszkań na wynajem. Zainteresowane tym będą bogate fundusze, których zadowalać będzie stopa zwrotu 3-4 proc.

Przemysław Wojnarowski:
Ma pan rację, jakaś dziwna presja wywierana jest na młodych ludzi, że muszą posiadać mieszkanie na własność. To stworzyło bardzo zły trend. Widzimy, ile nieszczęść to za sobą pociąga, gdy tacy ludzie tracą pracę. Stają się nieefektywni dla gospodarki, gdyż stają się swoistymi niewolnikami, związanymi z miejscem zamieszkania. Stworzenie i pojawienie się funduszy długoterminowych, a takie funkcjonują na Zachodzie, spowoduje, że pojawią się na rynku mieszkania na wynajem po rozsądnych cenach. Moim zdaniem, dla rynku szczecińskiego mieszkanie 2-pokojowe na wynajem powinno kosztować nie więcej jak 800 zł miesięcznie. Powiem jeszcze o jednej sprawie. Szczecin ma ponad 200 km waterfrontu, co jest porównywalne z Trójmiastem. Północ miasta ze wspaniałymi widokami czeka na zagospodarowanie. Polityka przestrzenna miasta będzie odgrywała bardzo ważną rolę. Podam jeden tylko przykład z Warszewa. Miasto zrealizowało infrastrukturę przy ulicy Duńskiej i nagle pojawili się deweloperzy. Wszyscy na tym skorzystali. Takich przykładów powinno być więcej.

Dziękujemy za rozmowę.

Fot. M. Abkowicz





Wydawca
ABKOWICZ PRESS

ul.Cukrowa 45-5,
71-004 Szczecin,

Adres redakcji
Świat Biznesu
al. Piastów 48/515
70-311 Szczecin
tel.+48 601 335 804
redakcja@swiatbiznesu.com

Redaktor naczelny
Włodzimierz Abkowicz

Zespół redakcyjny
Michał Abkowicz
Paweł Stężała
Magdalena Szczepkowska

Stali felietoniści
Jacek Batóg
Stanisław Flejterski
Dariusz Zarzecki

Współpraca
Krzysztof Jach
Elżbieta Kubowska
Mieczysław Manik
Ewa Podgajna

Skład kolumn
Monika Gerlicka
tel. 603 557 311
monika@vemo.pl

Reklamy i ogłoszenia
tel. +48 601 335 804
reklama@swiatbiznesu.com

Druk
Rex-Druk
ul.Dębogórska 34
71-717 Szczecin
tel. 91 428 11 11

Redakcja nie zwraca materiałów
niezamówionych oraz zastrzega sobie
prawo opracowania redakcyjnego
tekstów przyjętych do druku.

Redakcja nie odpowiada za
merytoryczna treść reklam, ogłoszeń
i tekstów sponsorowanych.

Świat Biznesu w Internecie: www.swiatbiznesu.com
| Strona Główna |  Kontakt | 
 
CMS System, Powered by

Liczba odwiedzin: 2822703